Boligmarkedet i Bulgaria i 2022 har varmet opp så mye at eksperter på området til og med delte det de har aldri sett noe lignende. Men til tross for rekordpriser, fortsetter bransjen å benekte eksistensen av en boble. Med eller uten kunstig prisvekst går det imidlertid mot slutten. I 2023 forventer vi en nedgang i kjøperaktiviteten, men også i prisene. Dette fremgår av en prognose for neste år fra et av de største eiendomsmeglerbyråene, «Adres».

Opp og ned?

Markedsaktiviteten vil være bølgeaktig og det vil være hyppig veksling av nedgang og stigning. Det er svært sannsynlig at kjøpere vil bli færre enn selgere, noe som uunngåelig vil redusere antall transaksjoner.

Den generelle retningen for eiendomsmarkedet vil i stor grad avhenge av inflasjon, arbeidsmarkedet, husholdningenes regninger, situasjonen til små og mellomstore bedrifter, samt politisk stabilitet,” kommenterte Gergana Tenekejieva, administrerende direktør for “Adresser”.

Personer som leter etter bolig til eget bruk vil være aktive i 2023. De med større sparing vil også være blant markedsaktørene.

Jeg tror eierne av uprivilegerte nabolag og ikke vedlikeholdte bygninger vil være de første til å føle at de må senke prisene, legger Tenekejieva til.

Hva som skjer med prisnivåene det neste året 2023 vil ifølge henne avhenge av antall transaksjoner. Og det vil igjen være et resultat av i hvilken grad forventningene til begge parter innfrir. Derfor er det bra for selgere å lytte til kjøpere og, når de blir bedt om rabatt, vurdere nøye hvorfor og om det er rimelig.

Hva skjer i leiemarkedet?

Det er i dag en forståelse i leiemarkedet at prisene bør øke med inflasjonen, i likhet med varer og tjenester. Men det er ikke økonomisk logisk og berettiget med mindre eierne leier ut eiendommen sin til under markedspriser, sier Tenekejieva.

Den spesifiserer at leieinntekter ikke er indeksert til inflasjonsraten for varer og tjenester fordi husleie er basert på etterspørsel og ikke er inntekt fra arbeid i tider med lav arbeidsledighet.

Det utleiere bør være oppmerksomme på, sier hun, er leietakers forventninger, antall bona fide leietakere de kan finne, og kvaliteten på produktet de tilbyr seg selv.

I følge data fra Address har 2022 brakt en rekke transformasjoner til markedet og banet vei for andre. Økende inflasjon, politisk ustabilitet og forventninger om høyere renter på lån har presset folk uten sparing ut av markedet. Kjøpere med et minimum forskuddsbetaling og et lån som dekker mesteparten av eiendommens verdi forble også i venteprosessen, sa selskapet. Samtidig dukket det opp folk med mer sparepenger. De satte pengene sine i en eiendom for å beskytte den mot inflasjon, fordi det å holde et depositum sluttet å være et lønnsomt alternativ. De siste 12 månedene har fått folk til å revurdere sine tidligere beslutninger og oppførsel.

Forbrukerne begynte å prioritere fondsfordelingen mer nøye og vente lenger. De undersøkte markedsalternativene bedre før de forpliktet seg til en avtale. De siste månedene har kjøpere og selgere begynt å balansere seg. Imidlertid har 2022 vært preget av høy aktivitet, styrket av fortsatt lave renter og etterspørsel som er betydelig høyere enn tilbudet, la Tenekejieva til.

Bransjeforskrifter

I Bulgaria er det ingen lov som kontrollerer eiendomsmarkedet. Det er heller ingen krav til meglere. Mange transaksjoner gjøres i den grå sektoren og falske annonser på sidene vokser stadig. Til tross for alt dette, og selv om disse problemene er kjent for både bransjen og representantene for myndighetene, er det så langt ikke gjort endringer i retning av markedsavklaring.

I et forsøk på å endre dette og innføre regulering i markedet, har Eiendomsmeglernes Landsforening (NSBI) utarbeidet et lovforslag om markedsregulering. Foreningens planer er å legge den frem for parlamentet etter jule- og nyttårsferien, sier NSBI-medlem Iliana Rashkova til Economic.bg.

Med årene blir den politiske situasjonen verre og verre, og det er derfor vi ikke vil vente på dannelsen av en vanlig regjering for å innføre lovforslaget, sa Rashkova.

Hovedfilosofien i lovforslaget er å innføre regler for arbeid i eiendomsmarkedet, å garantere yrkesutdanning av arbeidende meglere og å regulere opprettelsen av et nasjonalt register over meglere. Det bør vedlikeholdes av et statlig organ, og straffen av skruppelløse meglere bør utføres av domstolene, og ikke av en privat struktur (Chamber). Slik regulering kan skje på nasjonalt nivå – som i Danmark, Belgia, Polen, Portugal, Norge, Slovenia, eller på regionalt/kommunalt nivå – som i Frankrike.

Gjennom sitt lovutkast insisterer National Association of Real Estate Brokers på at kontrollen av bransjen kun skal utføres av de bulgarske domstolene, og ikke av organene til en privat juridisk enhet (Chamber), som en etikkkommisjon, en Disiplinærnemnd og andre er etablert. Påmeldinger bør gjøres av tjenestemenn etter at det er fastslått at søkere oppfyller de juridiske utdannings- og erfaringskravene som er fastsatt i den fremtidige loven, og er ikke avhengig av den subjektive vurderingen til tjenestemenn i et privat organ (Chamber ). Den faglige opplæringen av meglere må gjennomføres i samsvar med lov om yrkesopplæring i en utdanningsinstitusjon fritt valgt av hver megler, og ikke i et enkelt profesjonelt opplæringssenter for opplæring av et begrenset antall ‘eiendomsmeglere.

Landsforeningen av eiendomsmeglere er sterkt imot å opprette et privat kammer for å regulere bransjen, ideer som dukker opp fra tid til annen. Bakgrunnen for dette er at kontroll, sanksjoner, utstedelse av autorisasjoner, nødvendig opplæring, dermed vil være i hendene på flere etatsledere. Denne ideen er lobbyist og tjener interessene til en håndfull private enheter. Det vil monopolisere eiendomsmarkedet, noe som vil resultere i ødeleggelse av små og mellomstore bedrifter i sektoren, skriver forbundet i sitt brev til media.

Alle ønsker endringer

“Fordi” opprettelsen av et regelverk i bransjen er også Dobromir Ganev, president i National Real Estate Association (NSNI). Han mener at forbrukerne må beskyttes med minst en minimumskvalitet på tjenesten. Ifølge ham må meglere ha lisens, samt krav til dette yrket.

I årevis har det vært forsøk på å skape de aktuelle rammene, og det siste forsøket var det fra varamedlemmene til «Det er et slikt folk», som var en del av den 47. nasjonalforsamlingen. De fremmet et lovforslag om meglertjenester i eiendomstransaksjoner. Tekstene forble imidlertid bare en intensjon, siden det ble avholdt tidligvalg igjen i oktober i Bulgaria.